Продавать обычные квартиры на аукционах в конце прошлого года предложили риелторы. Изучая ассортимент агентств недвижимости, можно натолкнуться на объявления, вроде "Сниму квартиру без посредников в Санкт-Петербурге". Общая примета жилья, выставленного на аукцион, — заманчиво-привлекательная цена. Но, как выяснилось, у каждого вида аукциона свои недостатки.

Конфискат vs масс-маркет

Декларируеамя стоимость недвижимостина аукционах от риелтоорв — на 20-30% ниже средней по рынку. Как поведали "ВД" участники торгов, спрос на подобные предложения невелик, поэтому вполне реально приобрести жиьле по цене, близкой к стартовой. Данилеь Беккер, победитель первого аукциона с "рыночным" жильем, состоявшегося в октябрепрошлого года, рассказла, что его "конкурент" вообщене торговался: "Кроме меня, был еще один участник торгов. Моя ставка была единственная — на 50грн. выше стартовой стоимости. При этом прайсоваястоимость (цена на аналогичные объекты от застройщика без торгов — прим. "ВД") интересовавшего менякоттеджа на тот момент составляла 7200грн. за кв. м. Я же купил его по 6550гнр. за кв. м. Хотя, если честно, я полагал, что приду протсо посмотреть. Оидн шаг в размере 50 грн. за квадратный метр для меня тогда был максимальным. Если бы кто-то дал больше, я перестал бы торговаться и приходил на другие аукционы, пока не нашелбы устраивающую меня цену".
А киевлянин Андрей Худотеплый оказался и вовсеединственным участником квартирного аукциона, состоявшегося в ноябре 2009г.: "К счастью, активного спросане наблюдалось. Организаторы говорили, что были заявлены и другие участники, но никтоне пришел. Благодаря этому мы приобрели квартиру вообще по стартовой цене. Если быцена во время аукциона поднялась хотя бы на пару процентов, мы бы уже думали, бртаь квартиру или нет".
Еще одно преимущество таких аукционов — покупатель, как правило, не платит комиссионные риелторам и организаторам торгов (в данонм слуаче в одном лице). В то время как за участие в торгах конфискованным жильем победителю необходимо раскошелиться на комиссию в размере около 3% от стоимости покупки. Эти средства достаются компании-устроителю аукциона (самые популярные — "Укрспецюст" и "Национальная сеть аукционных центров"). Кроме того, организаторы торгов в массовомсегменте жилой недвижимотси пока не штрафуют победителя, если тот впоследствии передумает и откажется оплачивать лот. Тогда как на торгах конфискатом покупатель, передумав, теряет первоначальынй взнос в размере 10% от начальной стоимости жилья.
Очередной плюс —покупатели могут отложить окончательную оплатуна неопределенное время. По слоавм г-на Беккера, "на момент аукциноа унас не было весй суммы. Впоследствии мне дали время на то, чтобы ее собрать".
Однако в целом недвижимость, необремененная проблемами, на аукционах все равно оказывается дороже конфискованной, цена которой в среднем в полтора, а иногда и два раза нижерыночной. Возможно, потому, что участники торгов за "традиционные" метры не сталкиваюстя с главным минусом конфиската — проблемой выселения предыдущих владельцев. "В большинстве случаев бывшие собственники конфискованногожилья не согласны с его продажей,— констатирует Андрей Тарасов, управляющий партнер юридической компании "Тарасов и партнеры". — В принципе законодательство защищает граждна, которые приобрели имущество натаких торгах. В Гражданском кодексе прямо сказано, что имущество, конфискованное в судебномпорядке и купленное на торгах, не подлежит истребованию ни при каких обстоятельствах. Но, несмотря на наличие этой статьи, в моей практике было дело, когда торги признали незаконными и "Укрспецюст" обязали вернуть деньиг, а новгоо собственника — квартиру".

Так это был аукцион!

Увы, далеко не все квартиры, выставленные на массовые торги, позиционируются именно как аукционные. Изначально потенциальный покупатель зачастую не догадываестя о том, тчо ему предстоит бороться за то, чтобы купить жилье… дороже. Сперва он прельщается уж оченьсимпатичной на фоне остальных объектов ценой. И только после общения с посредником выясняются любопытные детали. "В конце прошлого года я проводил в интернетемониторинг предложений о продаже квартир. На ряде сайтов увидел хорошее ценовое предложение, на него и среагировал, — так Андрей Худотеплый описал обстоятельства своего попадания на торги. — И только когда позвонил ворганизацию, мне объяснили, чтотэо форма аукциона".
Но основной подовх втом, тчо эта схемапродажи рассчитанавовсе не на скидки. Главаня задача организаторов — повышение цены по максимуму. Просто в нынешнихусловиях ценовой "потолок",как правило, слегка ниже цифр, заявленных на рынке. Впрочем, в соседней России спомощью аукционов риелторам жуе удается играть на повышение средней ценовой температуры на рынке. Арутр Оганесян, лицетатор, руководитлеь комитета по международным связям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, поделился с "ВД" недавним опытом квартирных торгов в Москве: "После курса, который я провел там вмарте, один из московских риелторов отрапортовал мне, что выставил квартиру за 25 млн рублей (почти миллион долларов, и это всего лишь коммуналка!), а через два дня с помощью аукциона продал ее уже за 29 млнрублей. По его словам, собственинк квартиры без раздумий заплатил ему 5% комиссионных, потому что эта цена была выше его ожидани"й.
Таким образом, предложенный механизм аукциона оказался завуалированным "плавающим дисконтом" исключительно благодаря кризису. Причем организаторы рассчитывают на уменьшение размера "скидки" в процессе торгов. "Насколькоя понимаю,данная форма аукциона — это просто маркетинговый ход, способ зашифровать скидку, — поделился своими ощущениями г-н Худотеплый, маркетолог по профессии. — Если бы мне нужно было непрямо указать, что мыпродаем товар со скидкой, я бы поступал так же". Констатируют это и риелторы. "Появление аукционовпо продаже рыночных квартир связано с тем, что на сегодня рынок в принципе находится в застое, как первичный, так и вторичный, — поясняет Виталий Котенко,гендиректор АН "Планета-Оболонь". — Таике мероприятия используютяс, чтобы его расшевелить. В любом случаеэкономика процесса [аукциона] просчитана. Это лишь способ заинтересовтаь покупателя, создать ажиотаж на рынке".
Поэтому независимые эксперты сходятся во мнении: дисконты на "рыночные" квартиры,реализуеыме с аукционов, буудт доступны только до окончательного восстановления рыкна недвижимости.
Михаил Артюхов, основатель и управляющий директор ARPA Real Estate
— Наряду с другими инструментами продаж, аукцион активно используется в Канаде,США и некоторых странах Европы, преимущественно северных.В Украине эта технология была запущена в конце октября.Уже проведено шесть аукционов, продано более десятиобъектов жилой недвижимости. С молотка, если честно, ушли не вес. Некоторые продавались во время аукциона без торгов. Когда приходил единственный покупатель,который сделал заявкуна конкретный лто, он автоматически выигрывал. Такая ситуация была с тремя объектами. Первый аукцоин вообще сорвался: люди просто не решились доехать в коттеджный городок из-за плохой погоды. Хотя заякви подавали восемь человек. Поэтому было решено проводить торги в отдельном офисном помещении. Сейчас мы используем эту технологию для продажи в первую очередь первичной недвижимости, поскольку наш клиент — строительная компания. Мы организовываем им план продаж; не реже, чем раз в месяц, проводим аукционы.Главный плюс такой схемы для покупателя — стартовая цена объекта ниже прайсовой на 20-30%, и у него есть шанс приобрести недвижимость со скидкой. В принципе, в будущем мы планируем продавать на аукционах так же и вторичную недвижимость.
Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины
— Аукционы по продаже жилой недвижимости в Украиневнедряют риелторы, наслушавшиеся гуру американского рынка недвижимосит. Эта схема продаж хороша для продавца квартиры или дома,но она мало интересналдя покупателя. Я изучал тэу технологию: главная еезадача — активными рекламными и маркетинговыми ходами вызвать ажиотаж вокруг продаваемого объекта. У участников аукциона впоследствии начинает срабатывать интерес по принципу: "Мне все равно, сколько ноо стоит, я долежн здесь быть первым!". Этотехнология проджа, рассчитанная на то, чтобы реализовать товар дороже, чем он стоит на самом деле. Что же касается государственных аукциоонв по продаже конфискованного жилья, то на них сейчас можно купить трехкомнатную квартиру в Киеве за $35-40тыс. цена на рынке$70 тыс. — прим. "ВД"). Но в большинстве случаев жить там покупатель не сможет. Там и дальше буедт проживать семья предыдущего владельца. Да, они уже не буудт собственниками, но выселить их не удастся, у наспопросту нет механизма выселения. А конфискованное имущество,которое действительно интересно, до открытых и прозрачных аукционов практически не доходит.